Wat staat er in een bestemmingsplan/ omgevingsplan en waarom is dit belangrijk?

Een huis kopen voelt vaak als liefde op het eerste gezicht, tot je later ontdekt dat er achter je tuin een nieuwe weg komt of dat je geen uitbouw mag plaatsen.
Het bestemmingsplan (tegenwoordig onderdeel van het omgevingsplan) lijkt misschien taaie kost, maar het bepaalt wat er op jouw perceel mag, en wat er in de buurt kan veranderen.

In deze blog leggen we uit wat er in zo’n plan staat, waar je het kunt vinden en waarom het slim is om dit te controleren vóór je een bod uitbrengt.

Wat is een bestemmingsplan of omgevingsplan?

Tot eind 2023 werkte elke gemeente met bestemmingsplannen: documenten die vastlegden wat je waar mocht bouwen of gebruiken (bijvoorbeeld wonen, werken, recreatie).

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Gemeenten hebben nu één omgevingsplan waarin alle regels over de fysieke leefomgeving zijn opgenomen, waaronder de vroegere bestemmingsplannen. Deze oude plannen vormen nog een tijdelijk deel van het omgevingsplan, dat gemeenten stap voor stap vervangen tot uiterlijk eind 2031.

Kort gezegd: het bestemmingsplan is opgegaan in het omgevingsplan, maar de inhoud en functie zijn grotendeels hetzelfde.

Welke onderdelen vind je erin?

Een traditioneel bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

1. De verbeelding (kaart: laat zien welke functie elk perceel heeft.
   
2. De regels: bepalen wat mag: maximale bouwhoogte, gebruiksfunctie, afstand tot buren, bijgebouwen, parkeereisen, enzovoort.
   
3. De toelichting: legt uit waarom de gemeente voor die indeling heeft gekozen.
   

In het huidige Omgevingsloket vind je deze informatie terug onder “Regels op de kaart”. Daar zie je in één oogopslag welke regels gelden op een specifiek adres, inclusief de delen van oude bestemmingsplannen die nog van kracht zijn.

Waarom is dit relevant bij aankoop?

Het omgevingsplan bepaalt wat je nu met je woning mag doen en wat er in de toekomst mag gebeuren.

• Verbouwen of uitbreiden: wil je een aanbouw, dakkapel of kantoor aan huis? Het plan geeft aan of dit mag.
  Let op: naast planregels gelden ook landelijke technische regels (zoals het Besluit bouwwerken leefomgeving) en bepaalde vergunningvrije categorieën.
  
• Aan-huis-werken: kleinschalig werken aan huis is vaak toegestaan, maar alleen binnen de grenzen van het plan.
  
• Toekomstige ontwikkelingen: misschien ligt er een plan voor een nieuwe weg of woningbouwproject vlakbij je perceel.
  

Ons Wil ik hier wonen rapport haalt deze informatie rechtstreeks uit het Omgevingsloket, vertaalt de planregels naar duidelijke taal en geeft persoonlijk advies over wat ze betekenen voor jouw situatie. Zo zie je in minuten of de woning past bij jouw plannen.

Invloed van omliggende percelen

Een goed beeld van je woning begint bij de omgeving. In het omgevingsplan zie je ook de bestemmingen van nabijgelegen percelen.
Dat weiland achter je tuin kan bijvoorbeeld Groen blijven, of een Woonbestemming krijgen, wat betekent dat er gebouwd mag worden.

In het Wil ik hier wonen rapport wordt dit voor je uitgezocht. Zo weet je direct of de rust, ruimte of het uitzicht behouden blijft.

Hoe vind je het bestemmingsplan of omgevingsplan?

Je kunt de actuele planregels gratis bekijken via:

• Omgevingsloket.nl → Regels op de kaart: zoek op adres en bekijk het geldende omgevingsplan of oude bestemmingsplan.
  
• De website van je gemeen: voor toelichtingen of toekomstige plannen.
  
• Het Kadaster: voor aanvullende kadastrale gegevens (perceelgrenzen, eigendom), niet voor het plan zelf.
  

Let op: de website Ruimtelijkeplannen.nl wordt niet meer bijgewerkt. Alle bestemmings- en omgevingsplannen zijn nu geïntegreerd in het Omgevingsloket.

Voorbeelden uit de praktijk

Voorbeeld 1 – De kans:
Een gezin koopt een hoekwoning met bestemming Wonen en Tuin. Omdat het perceel ook “bijgebouw toegestaan” vermeldt, kunnen ze zonder problemen een kantoor of tuinhuis plaatsen.

Voorbeeld 2 – De beperking:
Een andere koper ontdekt via het rapport dat het perceel onder Beschermd dorpsgezicht valt. Mooie plek, maar elke verbouwing vraagt nu een vergunning en afstemming met de gemeente, iets om vooraf te weten.

Tips voor kopers

• Controleer het (oude) bestemmingsplan of het omgevingsplan vóórdat je tekent.
  
• Bekijk ook de omliggende percelen in het Omgevingsloket.
  
• Let op bijzondere aanduidingen zoals beschermd stadsgezicht of geluidzone.
  
• Vraag een wil ik hier wonen rapport aan en weet waar je aan toe bent.
  

Het Wil ik hier wonen rapport bundelt de belangrijkste planinformatie, omgevingsfactoren en mogelijkheden in één overzicht, vertaald naar mensentaal.
Zo combineer je gevoel met feiten en koop je met zekerheid.

Vraag een wil ik hier wonen rapport aan

Conclusie

Het omgevingsplan is misschien niet het spannendste onderdeel van een huizenzoektocht, maar wel één van de belangrijksten. Het bepaalt of je kunt bouwen, verbouwen of rustig kunt blijven wonen en wat er met je omgeving gebeurt.

Met het Wil ik hier wonen rapport hoef je het niet zelf uit te pluizen: wij halen de gegevens uit officiële bronnen en zetten ze om naar begrijpelijk advies. Zo weet je zeker dat je koopt met inzicht.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan?
Een bestemmingsplan regelde voorheen wat er op een stuk grond mocht. Sinds 2024 valt dit onder het gemeentelijke omgevingsplan, dat breder kijkt naar de hele leefomgeving.

Waar vind ik het omgevingsplan van mijn woning?
Via Omgevingsloket.nl → Regels op de kaart kun je direct zoeken op adres.

Mag ik altijd uitbouwen of een dakkapel plaatsen?
Niet altijd. Het omgevingsplan bepaalt de kaders. Voor sommige kleine bouwwerken geldt een vergunningvrije regeling onder het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Wat als er in mijn buurt nieuwbouw komt?
In het Omgevingsloket zie je of er bestemmingen of plannen veranderen. Zo weet je wat er in de toekomst mogelijk is.